社宅家賃と固定資産税の課税標準額：元国税調査官・税理士 松嶋洋が語る！税務署の実態と税務調査対策ノウハウ

節税が年々制限される中で、中小企業経営者にとって最も効果の高い節税の一つとして社宅の利用が挙げられます。

経営者が、自分の住む家を会社で契約し社宅扱いとした場合、適正賃料を会社に払えば、会社が家主に支払う家賃は全額経費とすることができます。

この適正賃料は、国税職員の社宅の家賃の計算を前提としていると言われることからも分かるとおり、非常に安い金額で計算されることから、有効な節税になるのです。

具体的な適正賃料は、社宅で使われる物件の固定資産税の課税標準額を前提に計算されることになっています。

ここでいう固定資産税の課税標準額について、長年に渡り見解が分かれていた論点があります。

それは、この課税標準額が、固定資産税の住宅用地特例の適用後の低い金額になるか、若しくはその適用前の高い金額になるか、ということです。

固定資産税の計算上、一定の住宅用地については、税負担を軽減するために、固定資産税の課税標準額を6分の1など、用地の状況に応じて一定の割合に圧縮することができるとされています。

この特例の対象になるのであれば、固定資産税の課税標準額が小さくなり会社に支払う適正賃料を更に少額にできるため、その解釈が問題になっていました。

固定資産税は賃貸物件のコストですから、賃料にコストを反映させるという観点からすれば、実際に固定資産税の計算で使われる、特例後の低い金額とするべきと言えます。

一方で、法人税や所得税は適正な時価で課税するという考えがありますから、物件の価値に応じた適正な賃料を出す必要があるはずです。

特例後の金額は、負担軽減措置に基づくもので経済的な物件の価値に基づいていないため合理的ではない、といった見解もあります。

とりわけ、この特例の適用前の固定資産税の課税標準額をベースに計算しても、相場賃料よりも適正賃料はかなり低く計算されます。

特例の適用前を基準としても少額であるのに、特例の適用後になると適正賃料が更に低く計算されるため、流石に税務当局から問題視されるのではないか、といった懸念もありました。

結果として、
実務上は特例の適用前で社宅の賃料を計算される方も多かったように思います。

しかし、権威ある税務雑誌において、社宅の適正賃料の計算においては、この特例が適用された後の圧縮された固定資産税の課税標準額がベースになる、と明記されました。

このため、物件の経済的な価値を反映した適正な時価、という考え方からすれば疑問は残りますが、社宅の節税が更に使いやすくなっています。

節税が限られる昨今、社宅の節税は最大限利用するべきですから、特例の適用前の固定資産税の課税標準額で計算されている方は、早期に契約を巻き直すなどしましょう。

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