マンションを人に貸すと節税効果が高くなる！？なぜ地主はマンションを建てるのか？
前回のコラムでは、タワーマンションを取得すると相続税の圧縮が可能となるということをご紹介させて頂きました。
前回の内容では、資産家がタワーマンションを購入する理由のひとつに「節税」という目的があり、タワーマンションの「時価」（購入価格）と「相続税評価額」との差が大きいという特徴を利用して相続税評価額を下げ節税を行うという話でしたが、今回は「マンションを建てる側」（地主）にも節税効果があるという話を紹介します。
他人に貸している建物の評価額は安くなる
相続税対策に使われる代表的な節税策として地主さんが自分の土地に「アパートやマンションを建築して相続税評価額を下げる」という方法があります。
相続税法上における建物の評価額は固定資産税評価額に相当する金額で評価されますが、賃貸している建物については借家権の価額分（30％）評価を下げることができます。（「自分で使うよりも人に使われている場合には利用が制限される」という考え方からこのような価値を下げる評価方法になっています。）
そのため、例えば、「土地と現金1億円」を持っている方が、自分がもともと所有していた土地にその1億円を使って賃貸マンションを建築したとすると、下記のような節税効果があります。
（1）1億円を現金で持っていた場合
相続税評価額
＝現金の相続税評価額
＝1億円*
*便宜上、各種控除や特例は省いてあります。
（2）1億円で自分が使うマンションを建てた場合
相続税評価額
＝建物の相続税評価額
＝建築費1億円×60%*1
＝6,000万円
（3）1億円で他人に賃貸するためのマンションを建てた場合
相続税評価額
＝建物の相続税評価額×30%の評価減
＝（建築費1億円×60%）×70%
＝4,200万円
*1（2）（3）ともに60％という数字は諸条件によって変動します。一般的にマンションの固定資産税評価額は建築価額の50％から60％であることが多いため、今回は仮で60%としています。また、相続時点で満室の場合で計算しています。
このように（1）～（3）を比較すると、同じ1億円を有している場合でも、そのまま現金で持っているのではなく、1億円を投資して賃貸用の物件を建てることによって相続税の計算上は4,200万円で評価され、結果的に評価を5,800万円引き下げる結果となります。
この評価差額こそが相続税の節税において大きなポイントとなり、お金や土地の余っている資産家や富裕層がマンションを建てる動機のひとつとなるのです。
建物だけでなく土地の評価額も下がる！
また、所有する土地にマンションを建てた場合、土地についても同じく「利用が制限されている」という考え方に基づき、評価を下げることができます。
詳しい計算方法は省かせていただきますが、土地の場合にも他人に賃貸していれば、自分で使っている場合の評価額より20％ほど評価を下げることができます。
そのため、前述の例と同じく、「土地と現金1億円」を所有しており、その土地（更地で建物が建っていない場合）の相続税評価額が1億円だった場合、相続税評価額には前述の例に加えてさらに下記のような差が生じてきます。
（1）1億円の現金と1億円の土地を持っていた場合
相続税評価額
＝現金の相続税評価額＋土地の相続税評価額
＝1億円＋1億円*
＝2億円
*便宜上、各種控除や特例は省いてあります。
（2）1億円の土地に1億円で自分が使うマンションを建てた場合
相続税評価額
＝建物の相続税評価額＋土地の相続税評価額
＝（建築費1億円×60%）＋土地の評価額1億円
＝6,000万円＋1億円
＝1億6,000万円
（3）1億円の土地に1億円で他人に賃貸するためのマンションを建てた場合
相続税評価額
＝［建物の相続税評価額×30%の評価減］＋［土地の相続税評価額×20%の評価減］
＝［（建築費1億円×60%）×70%］＋［1億円×80％］
＝4,200万円＋8,000万円
＝1億2,200万円
*小規模宅地の減額により大きく評価が下がることがあるため便宜上、各種特例は省いてあります。
このように現金をマンションに変えることによって評価額を圧縮、さらに、それを賃貸することによって土地と建物の両方の評価額がさがりますので、相続税の節税となります。
また、さらにはマンションの賃料収入も入っていくるわけです。
余っている土地にはマンションを建てれば相続対策に！しかし…！？
もちろん、マンションを建てるのにも手間がかかりますので、土地をそのまま置いておくという方法もありでしょう。けれども、土地というのは所有しているだけで固定資産税がかかり、また、持ち主が亡くなった場合には、その土地の相続税評価額に応じて相続税がかかります。
そのため、土地を維持していくためには、少なくとも「固定資産税プラスα」の稼ぎが必要であり、土地に「収益を生んでもらいながら」「価値はできるだけ維持して評価だけ落とす」という対策が必要となっていくるわけで、もし使っていない土地があるのであれば「賃貸用マンションを建てて相続税の節税を行い、同時に賃料収入を得る」という方法は合理的と言えます。
しかしながらこれらの理屈はわかっていても、いざ実行するとなると、
- 建てたマンションの部屋が無事に埋まるのか
- マンション経営で利益を出せるのか
- 自己資金だけでマンションを建てられるのか（借入金が必要な場合、無理なく返済できるのか）
など、様々なリスクや懸念もありますので、土地の活用方法に関しては相続税だけの面からではなく、マンション経営のメリット・デメリットも考慮した総合的な判断が必要でもあります。
資産家だけじゃない！あなたにもできるマイホームを使った相続税対策！
相続税改正で身近になる相続
前回、今回の2回に渡って地主や資産家などの富裕層向けの相続税対策や節税策を紹介してきましたが、最後に、今回紹介した方法を活用した自宅（土地と建物）を持っている方であれば資産家でなくてもできる相続対策の方法をご紹介します。
本年からの相続税改正により基礎控除が大きく引き下げられ、相続税の対象となる方も増えていますので、特に土地の価格が高い都市部に土地を有している方は検討してみるのも良いかもしれません。
「賃貸併用住宅」で評価減＆賃料収入
最近特に相続税対策としても改めて関心が高まっているのが、賃貸併用住宅と二世帯住宅です。
「賃貸併用住宅」とはその名の通り、自分が住むための住居と賃貸用の部屋が併設されている物件で、例えば、1階と2階は賃貸で、3階と4階は自分たちが住んでいるような物件です。
こういった物件に関しては、本記事の前半で述べたように、貸している部分を評価減でき、また、賃料収入も入ってきますので、相続税対策として効果的です。（時々見かける「大家さんが住んでいるマンション」には相続税対策という背景もあるのです。）
「二世帯住宅」の要件が緩和
また、「二世帯住宅」も相続税対策として有効です。
特に、今回の相続税の改正によって、「小規模宅地等の特例」*2が改正されたことにより、二世帯住宅で相続税対策を行いやすくなっています。
これまでも二世帯住宅を建てることによって土地について一部、相続税評価額を下げることができましたが、その際、玄関が共用、または、玄関が別でも建物内で行き来できる構造でなければいけませんでした。
それが今回の改正で構造に関する要件が外れ、すべての二世帯住宅に特例が適用できる*3ことになったため、特例（相続税の評価減）の対象となる二世帯住宅を建てやすくなっています。
また、これらの合わせ技として、「賃貸併用住宅」と「二世帯住宅」の両方を満たした建物もありですので、例えば、
5階・・・親世帯の住居
4階・・・子世帯の住居
2階・3階・・・賃貸用住宅
1階・・・店舗
といった物件を建てるという方法も考えられます。
さて、前回、今回の2回に渡って相続や不動産に関して解説しましたがいかがだったでしょうか？
相続や土地の活用などにお悩みの方は、税理士や金融機関、住宅メーカーなどに相談されてみるのも良いかもしれません。
*2 小規模宅地等の特例とは、相続人が相続により取得した財産のうち、相続開始の直前に被相続人等の事業用又は居住用に供されていた宅地等について相続人の課税価格を軽減する措置です。これらの宅地等が相続人にとって生活の基盤そのものであり、事業や居住を継続していくうえで書くことの資産であることから設けられた規定です。
*3区分登記をしている場合は改正前と同様、一部しか評価減できません。
出典：国税庁『相続税及び贈与税の税制改正のあらまし』（平成27年1月1日施行））
